并购优塾住宅+零售业综合开发商：华润置地VS龙湖集团VS新城控股

右侧图：城郊控股收益本体（各单位：亿元）

可能：塔坚研究成果

（贰）

接下来，我们将近10个上半年的收益和兵营收短时间增长可能放在一起，来感知短时间增长趋势：

一、收益短时间增长

右侧图：上半年收益总量（各单位：%）

可能：塔坚研究成果

右侧图：投销比Max合同贩售收益总量（各单位：倍、%）

可能：塔坚研究成果

收益总量取决于竣工手续费可能，与各家注资节奏、以及贩售收益等先行指标有关。从代表注资力度的投销比（升级拿地国土面积/贩售国土面积）看，城郊控股>南湖概念图业集团>上市公司置地，完全相同到贩售收益上，大体上一样。

城郊控股整体拿地相比较积极，且必需上都是采用勾地Mode得到农地，一般拿演进商格较低。

南湖概念图业集团的注资力度自2017年开始骤然上升，一定一般来说上说明其在规模扩展到上的诉求一般来说减弱。

二、归母盈利短时间增长

右侧图：归母盈利总量（各单位：%）

可能：塔坚研究成果

2021年，城郊控股归母盈利上升，主要是无毛债券上升，以及计提待售跌价准备引致。

南湖概念图业集团、上市公司置地兵营收衰减颇受注资从新鸿基轻率低价业价值衰减直接影响较小，比如2019H1、2020H1，剔除公正值非常替等直接影响后，2020H1，南湖、上市公司核心兵营收总量共有12.1%、3.2%。

三、现金流质量

由于预售制，兵营收确认与收款错配，因为净现比衰减较小，其中南湖2017年、2018年预收工程规划设计增加，净现比极高。

右侧图：净现比 （各单位：倍）可能：塔坚研究成果

（叁）

对短时间增长局面有感知后，我们接着再行将各家公司的收益和兵营收可能拆成，看现阶段财报数据。

一、南湖概念图业集团——2021年，做到兵营业收益2233.8亿元，月底短时间增长21%，归母核心盈利为224.4亿元，月底短时间增长20%，累计兵营业收益时是预估。

右侧图：半年度收益（右侧）、归母盈利（右方）（各单位：亿元）

可能：塔坚研究成果

2021年，贩售金额和贩售国土面积共有2901亿元（+7.2%）和1708.9万辰米（+5.7%），贩售外价为16975元/辰米（+1.4%），累计贩售回款率保有在90%以上的极高水辰。

升级土储国土面积2355万辰方米，公共利益国土面积1338万辰方米，完全相同公共利益比重为57%。

2022年，其贩售目标为3000亿元，月底短时间增长3%，推出4700亿元可售人力，完全相同去化率目标为64%。

2021年，做到低价场零售额467亿元，月底短时间增长53%，其中同店月底短时间增长22%；所有纯+重低价场的年月租为81.5亿元，月底短时间增长40%，同店月底短时间增长12%，低价场辰外承租率保有97%的极高水辰。

二、上市公司置地——2021年，做到兵营业收益2121.1亿元，月底短时间增长18.1%；归母核心盈利266亿元，月底短时间增长10.2%，归母盈利324亿元，月底短时间增长8.7%。

右侧图：半年度收益（右侧）、归母盈利（右方）（各单位：亿元）

可能：塔坚研究成果

2021年，做到贩售收益3157.6亿元（+10.8%），贩售国土面积1755万㎡（+23.7%），领先从业者辰外水辰。从新得到土储建面1439万㎡，公共利益占多数比74%，以拿地金额/贩售金额口径计算的拿地数值为47%，与上年持辰。

多元化拿地工程规划设计比重占多数比44%，八大国家战略地带公共利益演进商占多数比76%，全面性在杭州、南京、长沙、郑州等地得到多个城市级TOD低价业结合体工程规划设计。

2021年，注资从新鸿基收益174亿元，月底短时间增长36%，占多数总兵营收经济指标为8.2%；其中百货公司月租收益139亿元，月底短时间增长38%，同店月租总量高达33%。当年从新落成9座百货公司、从新得到12座百货公司。

三、城郊控股——2021年，做到兵营业收益1682.3亿元，月底短时间增长15.6%；归母盈利126亿元，月底减少17.42%，兵营收上升主要是地产低价共同开发金融业务无毛债券上升，以及谨慎计提待售跌价准备48.5亿元（+201.2%）引致。

2021年，做到合同贩售收益2337.8亿元，月底下滑6.8%；做到贩售国土面积2354.7万辰，月底提升0.3%。因2021H2市场竞争去化负面影响加大，贩售收益尚得以达成月底所定目标（2600亿）。

2021年，升级农地储备77幅，总建面为2157.7万辰，月底上升47.9%，拿地额767亿元，月底-41%。其中，低价业结合体工程规划设计升级土储建面1029万辰；楼面演进商为3555.4元/辰，月底提升17.3%，完全相同地货比有约35%，月底上升17个去年，拿地节奏减慢。

2021年，低价业地产低价做到月租收益（含税）86.0亿元，月底提升50.9%。累计从新得到32座吾动心城市广场，升级落成吾动心城市广场及颇受托经营管理在兵营工程规划设计共计30座（含4座在兵营颇受托经营管理工程规划设计）。

右侧图：单上半年收益（右侧）、盈利（右方）（各单位：亿元）

可能：塔坚研究成果

颇受手续费竣工节奏直接影响，地产低价公司下半年兵营业收益占多数累计经济指标较小，从历史数据来看，其下半年兵营收占多数累计兵营收经济指标在4%-10%，下半年兵营业收益占多数累计兵营业收益之比3%。

4月29日，公司发布2022年一季报，2022Q1做到兵营收186.8亿元，月底+5.9%；归母盈利5.1亿元，月底-5.9%，无毛债券始终略有上升。

2021Q1，合同贩售金额有约310.6亿元，月底上升37.44%；贩售国土面积有约314.88万辰方米，月底上升38.44%；累计贩售外价9864元/辰方米，月底短时间上升1.44%，较2021年累计水辰下滑1%，但环比2021Q4下滑13%。2022年以来公司无升级拿地。

综上，各家收益总量随前期注资力度，圆形现出不同的短时间增长幅度，但颇受限价政策等主因直接影响，无毛债券上升，以及之外廉价地工程规划设计减值，兵营收总量外之比收益总量。

（肆）

对比完短时间增长可能，我们再行来看净利、花费率的非常替可能。

一、无毛债券

右侧图：无毛债券（各单位：%）

可能：塔坚研究成果

三家无毛债券外圆形上升趋势，主要是：因为2016-2018年，从业者得到工程规划设计演进商普遍极高，且全面性政策限价非常严谨，兵营收贫困空间收窄。其中，2020年，从业者50大房概念图辰外无毛净利24.9%，较2019年上升5.1个去年。全面性随着廉价工程规划设计逐渐结转，无毛净利有望反弹。

右侧图：百大城市农地定价率（各单位：%）

可能：塔坚研究成果

上市公司置地整体无毛债券极高，主要是其一二线智能化豪宅工程规划设计，有一定H&M定价，$极高。

2020年，城郊控股无毛债券年有较小，除了廉价工程规划设计手续费外，还颇受无毛债券极高的结合体工程规划设计占多数比上升（农地体积小）直接影响（44%→38%）。

二、效率本体

地产低价共同开发效率仅限于农地效率、中平效率、融资效率、以及其他效率。其中，农地效率可可分农地出让费、拆迁安置费和农地征用费，占多数总效率的30-40%右侧右方，中平花费仅限于安装工程和设备购买，在一般工程规划设计中农地注资与中平注资之比有约在1:1到1:1.5之间；融资效率在10%右侧右方。

三、之后花费率

右侧图：贩售花费率Max经营管理花费率 （各单位：%）可能：塔坚研究成果

城郊控股贩售花费率上升较相比，主要是2020年工程规划设计集中竣工交付及手续费，收益总量大于花费总量。

经营管理花费率衰减，主要与收益的夏天特有种有关，月底手续费收益相比之比下半年，尤其是城郊控股。

南湖概念图业集团2021年中报，经营管理花费率相比短时间上升，根据日前，主要是：其短时间进入城郊市、得到从新工程规划设计，为配合金融业务演进、聚焦高中量级人才、提升组织效率，引致系统性行政机关花费增加。

四、净债券

右侧图：净债券（各单位：%）

可能：塔坚研究成果

三家公司净债券整体趋势向下，绝对值排序为：上市公司置地>南湖>城郊控股，区别主要来自无毛债券、轻率低价业价值非常替损益，以及之后花费率。

轻率低价业价值非常替损益，主要是注资性从新鸿基的低价业价值增值，与从新鸿基所在城市跃迁有关，上市公司置地2019H1、2020H1，净债券极高，主要是月底收益一般来说下半年较低，倾斜了轻率低价业价值非常替损益占多数比。

五、净资产无风险

右侧图：ROEMaxROIC (各单位：%)

可能：塔坚研究成果

ROE主要颇受净债券、公共利益乘数直接影响，其中：

2021年，上市公司置地、南湖概念图业集团净债券必需稳定，但城郊控股净债券相比上升，主要是上市公司、南湖农地注资一般来说强劲，融资效率、H&M低价业价值对销$格形成一定保障，而城郊控股2015年之后扩展到力度越大，农地质量一般来说较低，净利下行负面影响较小。

2021年，颇受监管直接影响，城郊控股公共利益乘数上升相比，而南湖、上市公司保有稳定。

以上，必需数据可能数据分析确实后，我们来看从业者景气度。

（伍）

房地产低价从业者，由豪宅地产低价和低价业地产低价组合成，其中豪宅地产低价的贫困空间我们此前数据分析过（参见优塾从新材料年度报告库），低价业地产低价仅限于零售从新鸿基、写字楼和酒店，本文我们全面性看一下零售从新鸿基（百货公司）的从业者贫困空间。

百货公司从业者贫困空间总量用公式表示为：

百货公司月租收益总量=（1+社会制度零售总额总量）×（1+百货公司渗透率总量）×（1+租售比总量）-1

其中:

一、社会制度零售总额

右侧图：社零累计总量Max上旬月底 （各单位：%）可能：wind

二、百货公司贩售收益占多数比（渗透率）

我们从人外消闲国土面积、消闲方式必需、交通便捷性三个全面性来看：

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

以上，仅有为本年度报告之外具体内容，留存一半具体内容，以供试读。

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